Geerbter Immobilienbesitz: Grundbuchamt muss manchmal warten

Hinterlässt ein Verstorbener Immobilien, steht er auch nach seinem Tod im Grundbuch. Die Erben müssen das ändern lassen. Die Frage ist allerdings: Wie viel Zeit haben sie dafür?

Handeln die Erben nicht innerhalb einer angemessenen Frist, kann das Grundbuchamt sie dazu auffordern und im Zweifel ein Zwangsgeld verhängen. Allerdings gibt es Ausnahmen: Haben Erben berechtigte Gründe, muss das Grundbuchamt warten.

Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn die Erben mit Blick auf einen notariell beurkundeten Vermächtniserfüllungs- und Auseinandersetzungsvertrag direkt die neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen wollen. Das ergibt sich aus einem Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf (Az.: 3 Wx 192/20), auf den die Arbeitsgemeinschaft Erbrecht des Deutschen Anwaltvereins hinweist.

Grundbuchamt setzt Frist und droht mit Zwangsgeld

Der Fall: Nachdem der Vater im Jahr 2017 und die Mutter 2019 verstorben waren, wurden ihre Kinder aufgefordert, das Grundbuch auf sich als Erben von Immobilien berichtigen zu lassen. Die Eltern waren Eigentümer eines umfangreichen Grundbesitzvermögens gewesen. Hierzu setzte das Grundbuchamt eine Frist. Es verlangte zum Nachweis der Erbberechtigung einen Erbschein vorzulegen und drohte an, anderenfalls ein Zwangsgeld von bis zu 25 000 Euro festzusetzen.

Die Kinder hielten die Grundbuchberichtigung allerdings für überflüssig, da sie im Herbst 2020 einen Vermächtniserfüllungs- und Auseinandersetzungsvertrag notariell geschlossen hatten. In dessen Präambel wird dargestellt, dass die Eltern jeweils von beiden Beteiligten zu je einem halben Anteil beerbt worden sind und der Immobilienbesitz in umfangreichen Vorausvermächtnissen unter den Erben aufgeteilt worden sei, was nun umgesetzt werde.

Für die Erben kostengünstiger

Das OLG entschied dazu, dass eine Grundbuchberichtigung auf die Erben entbehrlich sei, weil die Auseinandersetzung ja noch vorgenommen werde. Dies sei ein berechtigter Grund, warum die Erben das Grundbuch nicht sofort berichtigen lassen müssen. Es könnten nach Aufteilung des Erbes vielmehr gleich diejenigen Miterben eingetragen werden, die aufgrund des notariellen Vertrages die Grundstücke bekommen haben, was kostengünstiger ist. Das Grundbuchamt müsse daher entsprechende Maßnahmen des Grundbuchberichtigungszwangs zurückstellen.